【30万ドルから始める】Bill 7制度で実現する、新築アパート開発によるハワイ不動産投資

1. 今までのやり方では儲からなくなったハワイ不動産投資

元々キャッシュフローではなくキャピタルゲイン狙いのマーケットでしたが、ここ数年は事情が大きく変わっています。

まず物件価格についてです。この5年で不動産価格が高騰し、円安も重なって、いまやコンドミニアムの中間価格は約9,000万円に達しています。以前は4,000万円台で購入できた物件の価格が倍増し、多くの投資家が手を出しづらくなっています。米国のインフレ傾向も続くと予想され、日本人バイヤーの参入障壁は今後さらに高くなるでしょう。

次に賃貸環境です。Airbnbをはじめとする短期・バケーションレンタルは、2022年にホノルルで30日未満の賃貸が原則禁止となり、さらにBill 62（Bill 41とも呼ばれる）が施行されて最低賃貸期間が90日に引き上げられたため、実質的にバケレンはほとんど禁止されました。生き残った物件でもTAT（宿泊税）の累次引き上げによって利益が圧迫されています。（州税10.25％→2026年11％、郡税3％で合計約14％以上）

さらに長期（1年以上）賃貸についても、保険料や管理費・修繕積立金が急騰し、中には昨年の倍以上になった物件もあります。賃料の上昇がこれら経費に追いつかず、多くのオーナーが利益減少に悩まされています。

そして最大のリスクは「1戸所有のゼロサム問題」です。賃借人が退去すれば収入はゼロになり、経費はオーナーが全額負担しなければなりません。

逆に、弊社がご提供する新築アパート投資は「複数戸稼働」によって、保険料や管理費などの経費と空室リスクを建物全体で分散できます。実際に稼働中の物件実績からも、高い稼働率と収益安定性が確認されており、より安心してご参加いただける投資設計となっています。

2. 規制緩和法Bill 7を使い開発コストを徹底最適化

ホノルル市のBill 7（Ord. 19‑8）は、15年間の固定資産税免除に加え、建築許認可・各種手続費用の免除、そして家賃に対する消費税（GET）の免除など、開発コストと運営負担を大幅に縮減する制度です。この政策は、低所得向け賃貸住宅の供給を政府全体で促進する目的で導入され、高騰する建築費を強力に抑制することを可能にしています。

ハワイでは文化的背景もあり、予算やスケジュール通りにプロジェクトを進行できる開発会社は限られています。オーシャンズグループでは地元人材を結集し、ほぼ毎年1棟、予算・予定通りに完成させてきました。この安定した開発体制こそが、本投資の最大の強みです 。

完成後の運営体制も万全です。ホノルルでは約2万戸の住宅不足が続いており、低所得者向け賃貸市場はほぼ100%稼働率を維持しています 。弊社グループの稼働中物件も2023年以降、満室経営を継続しています。米国のインフレ下では家賃の引き上げも可能で、1年リース更新時には全室で家賃上昇を実施。新築物件により経費率は約21%程度に安定しており、利回りは年々改善しています。信頼できるPM（プロパティマネジメント）会社との協力のもと、常時100%稼働を目指す運営体制を構築しています。

3. タイミングは今!? 日本人にとってラストチャンスの可能性も

日本はこれから、少子高齢化と人口減によって経済の縮小が避けられず、国内資産保有にはますますリスクが高まっています。一方、米国ではAIやロボットの普及が進む中、労働需要が減少することで政府が生活保護拡充のために資金を供給し続ける可能性が高く、インフレ傾向はますます加速する見通しです 。

このような環境下では、上昇が予想されるのは「希少性の高い資産」、特に不動産です。特に土地供給が限定され、観光・移住需要に支えられるハワイの新築アパートは、キャピタルゲインを狙った理想的な投資先となります。日本とは対照的に、アメリカ市場は今後も資産価値の上昇が期待され、まさに「ラストチャンス」の可能性があるタイミングといえるでしょう。

4. レバレッジで投資効率を最大化

米国の商業ローンは米国居住者しか対象とならず、日本人投資家には原則貸付が認められていません。また、かつてはハワイの銀行から住宅ローンを比較的容易に借りられましたが、近年では外国法人向けの貸付が厳格化され、条件が非常に難しくなっています。

しかし、弊社の新築アパート投資では、米国デベロッパーが保証人となり、地元ネットワークを活かしてハワイの金融機関から低利・長期融資を獲得しています。この方式により、投資家は個人保証なしで、自己資金を抑えた大規模開発が可能となり、レバレッジを活用した高いROE（自己資本利益率）が実現できます。

30万ドルから参画可能！投資の際の注意点は？

• 米国Accredited Investorなら30万ドル（約4,500万円）から参加可能です 。
  全額負担することなく、ローンの保証もせずに25～100戸の大型開発案件に参画するにはいくつかの注意点があります。
• 投資額：30万ドルから600万ドル
• 投資時期：全額 – 今すぐ可能、少額 – 6ヶ月〜12ヶ月後
• 投資資格：Accredited Investorであること　定義は以下のとおりです。

1. 純資産（Net Worth）要件
   　本人または配偶者との合算で住宅を除く純資産が1,000,000ドル以上あること

2. 所得（Income）要件
   　過去2年間の年収が個人で200,000ドル以上または配偶者と合算で300,000ドル以上で、かつ今年も同等水準の収入が見込まれること

• 投資期間：原則3年〜7年
• その他：外国法人としての参画も可能です。弊社で法人設立手続きお手伝いできます。

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